Theo báo cáo của Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD), Nhật Bản là thị trường bất động sản duy nhất trong nhóm các quốc gia phát triển không tăng trưởng suốt 1 năm qua, trong khi đó bình quân giá nhà tại 25 nước thu nhập cao đều tăng khoảng 5%.
Vậy điều gì đang diễn ra tại thị trường Nhật Bản? Phải chăng người dân nơi đây không còn hứng thú mua nhà nữa?
Sốt đất trên toàn cầu sau đại dịch, nhưng Nhật Bản lại đứng ngoài cuộc chơi
Trên thực tế, Nhật Bản cũng tung ra các gói kích thích kinh tế và nới lỏng tiền tệ, hạ lãi suất để thúc đẩy người dân chi tiêu đầu tư sau đại dịch như bao quốc gia khác. Thế nhưng những hệ lụy từ bong bóng bất động sản trước đây cùng thói quen tiết kiệm do các doanh nghiệp không tăng lương đã ép thị trường bất động sản của nước này chững lại trước cơ hội tăng trưởng.
Phát nhà cho dân
Năm 2020, giá nhà tại Nhật Bản giảm lần đầu tiên trong 6 năm qua do ảnh hưởng vì đại dịch Covid-19. Điều đáng ngạc nhiên là khi các thị trường khác tăng trưởng trở lại sau dịch thì Nhật Bản lại đứng yên. Báo cáo của Viện bất động sản Nhật Bản (LIJ) cho thấy giá nhà ở đây hầu như bất động đầu năm 2021 và không cho thấy dấu hiệu sẽ bùng nổ như những thị trường khác.
Nếu so sánh về giá, thực tế nhà tại Nhật Bản không hề rẻ do chi phí sinh hoạt cao. Thế nhưng điều này có lẽ chỉ đúng ở thành thị khi lớp trẻ đổ về đây sinh sống. Trong khi đó tại nhiều vùng quê, nhà cửa bị bỏ hoang khá nhiều do toàn người già. Bởi vậy khi những gia đình có người mất mà không có thừa kế, các căn nhà cứ bị bỏ hoang như vậy.
Thậm chí nhiều chính phủ địa phương đã phải bán nhà ưu đãi 0 đồng, phát nhà cho bất kỳ ai chấp nhận đến cư trú trong khoảng thời gian nhất định để cải thiện tình hình dân số.
Theo các ước tính, Nhật Bản có khoảng 9 triệu căn nhà bị bỏ hoang hoặc để trống mà không sử dụng, tạo ra một lượng cung khá lớn cho thị trường.
Bên cạnh việc có nguồn cung khá dồi dào, Nhật Bản đánh thuế cao lên nền đất trống cũng là một nguyên nhân khiến thị trường bất động sản không sốt ảo như nhiều quốc gia khác sau đại dịch.
Theo luật, thuế đất nền trống cao gấp 6 lần thuế đất có nhà ở trên đó và cao gấp 3 lần đất dùng cho nông nghiệp. Quy định này đã bóp chết những nhà đầu cơ muốn mua đất để đó chờ tăng giá hoặc không có ý định xây dựng hay sử dụng.
Tuy nhiên điều luật này cũng khiến rất nhiều nhà cũ tồn tại ở Nhật Bản mà không bị phá dỡ bởi chủ sở hữu chẳng muốn tốn thêm tiền thuế hoặc tiền đầu tư xây mới. Với một thị trường có quá nhiều nhà cũ và phải tốn thêm tiền phá dỡ, xây mới, chẳng có gì lạ khi các nhà đầu tư không hứng thú lắm ngay cả khi có lượng tiền dồi dào từ chính phủ sau đại dịch.
Cơn ác mộng bong bóng
Năm 1989, sự sụp đổ bong bóng bất động sản khiến cả một thế hệ người Nhật lâm vào cảnh lao đao. Nền kinh tế Nhật trong suốt những năm 1991-2001 không thể hồi phục hoàn toàn sau khủng hoảng khiến rất nhiều gia đình bị ảnh hưởng. Thế hệ mới ra trường sau năm 1989 khó kiếm việc làm. Đến khi khủng hoảng dần qua đi thì họ đã bước qua tuổi trung niên mà chẳng có tý tiền tiết kiệm nào trong tay.
Người Nhật gọi đây là “Thế hệ mất mát” và bài học từ cuộc khủng hoảng bất động sản vẫn còn rất mới. Dù đại dịch Covid-19 đã dần được khống chế với vô số khoản ưu đãi từ chính phủ nhưng các hộ gia đình vẫn thích tiết kiệm tiền mặt hơn là đổ vào mua nhà.
Trong khi đó, chính phủ đã liên tiếp cung tiền ra thị trường từ thập niên 1990 và hạ xuống lãi suất gần 0% vào năm 1999 nhưng chẳng cứu vãn nổi tình hình.
Giờ đây khi ngân hàng trung ương đã không còn công cụ gì hiệu quả sau khi đổ hàng tỷ USD cho ngân hàng và doanh nghiệp, thị trường bất động sản Nhật vẫn chưa có dấu hiệu bùng nổ nhiều. Mặc dù giá nhà đã bắt đầu tăng trở lại từ năm 2014 nhưng tốc độ khá chậm và nhanh chóng bị dập tắt bởi đại dịch.
Nỗi sợ hãi về già không có tiền tiết kiệm và bài học còn mới mẻ khiến mọi người do dự. Thêm vào đó, các doanh nghiệp Nhật cũng không chịu tăng lương cho người lao động bất chấp lời kêu gọi từ chính phủ.
Ngoài ra, tốc độ lão hóa nhanh cùng việc hạn chế kết hôn cũng khiến nhu cầu sở hữu nhà ở đi xuống. Theo nhiều ước tính, chỉ khoảng 40% dân số Nhật Bản có việc làm ổn định nhưng cũng phải rất vất vả để duy trì sự ổn định đó. Hệ quả là mọi người đều muốn tiết kiệm tiền thay vì đầu tư hay mua nhà kết hôn.
Với những lý do trên, thị trường bất động sản Nhật chẳng hề tăng mấy trong khi các quốc gia khác lại lên giá ầm ầm. Tại Mỹ, giá nhà đã tăng bình quân 11% trong 1 năm qua tính đến tháng 1/2021, mức tăng mạnh nhất trong 15 năm qua. Con số này là 8% tại Anh và 9% ở Đức.
