Cục Thuế TP HCM vừa có tờ trình gửi UBND TP HCM về kế hoạch chống thất thu, đôn đốc thu nộp ngân sách, trong đó có biện pháp thu thuế cho thuê căn hộ tại một số chung cư, khu nhà, cao ốc trên địa bàn TP HCM
Cụ thể, Cục Thuế TP xin thí điểm thu thuế căn hộ cho thuê tại quận 11, bao gồm chung cư Res 11 (205 Lạc Long Quân, phường 3), khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, phường 15), cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, phường 15), chung cư 70 Lữ Gia (70 Lữ Gia, phường 15), cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, phường 5)…
Theo chuyên gia về thuế, còn nhiều vấn đề đặt ra cần được giải quyết trước khi thí điểm thu thuế cho thuê nhà ở, căn hộ. Trong ảnh: Một khu căn hộ ở TP HCM .Ảnh: TẤN THẠNH
Tuy nhiên, theo tôi, chúng ta cần phải xác định việc thu thuế cho thuê tài sản không phải là hoạt động mới. Bởi lẽ, việc này đã thực hiện từ nhiều năm qua và được luật hóa cụ thể tại Thông tư số 92/015/TT-BTC ngày 15-6-2015 của Bộ Tài chính. Theo đó, cá nhân cho thuê tài sản là người có phát sinh doanh thu từ cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú. Trong khi đó, dịch vụ lưu trú lại không tính vào hoạt động cho thuê tài sản bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự…
Đồng thời, người cho thuê tài sản có doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân. Vậy nhưng, việc quản lý thuế trong nhiều năm qua gần như tập trung vào các cá nhân có doanh thu từ cho thuê nhà phố, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi… Còn thu thuế từ người cho thuê căn hộ tại các chung cư chưa được chú trọng vì gặp phải một số khó khăn, nhất là việc người cho thuê không chủ động kê khai thuế.
Do Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế cho thuê tài sản “không bao gồm dịch vụ lưu trú” nên hầu hết người cho thuê căn hộ đều hiểu họ không thuộc đối tượng nộp thuế, vì vậy họ không kê khai thuế. Bên cạnh đó, một số người cho thuê xác định doanh thu cho thuê căn hộ của mình dưới 100 triệu đồng/năm nên không phải nộp thuế.
Như vậy, vấn đề đặt ra cần xác định về doanh thu tính thuế trong vòng 1 năm của cá nhân cho thuê căn hộ chứ không phải là doanh thu cho thuê của một tài sản. Nếu một cá nhân cho thuê nhiều căn hộ thì doanh thu tính thuế phải là tổng doanh thu cho thuê các căn hộ cộng lại trong một năm. Từ đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của cá nhân đó.
Ngoài ra, có một số căn hộ cho thuê được tạo lập từ việc góp vốn của nhiều cá nhân và lợi nhuận chia theo tỉ lệ vốn góp. Từ đó, thu nhập của một cá nhân chưa tới mức chịu thuế. Tuy nhiên, Thông tư số 92/2015/TT- BTC chỉ xác định đối tượng nộp thuế cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế. Do đó, doanh thu cho thuê căn hộ được tính cho người đại diện mà không chia sẻ cho các đồng sở hữu khác. Thế nên, khi kế hoạch của thí điểm thu thuế căn hộ của Cục Thuế TP trở thành hiện thực, người cho thuê căn hộ có thể sẽ rất băn khoăn. Bởi lẽ, hầu hết họ cho rằng việc nộp thuế cần khấu trừ chi phí lãi vay tạo lập tài sản hoặc giảm trừ chi phí bảo trì, bảo dưỡng, hoa hồng môi giới…
Tuy nhiên, chúng ta thấy rằng thuế suất GTGT trong hoạt động cho thuê căn hộ chỉ 5%, trong khi thuế suất GTGT thông thường là 10%. Điều này cho thấy người cho thuê nhà đã được khấu trừ chi phí đầu vào 5% thuế suất còn lại. Hơn nữa, các chi phí tạo lập căn hộ phần nào sẽ được bồi hoàn từ giá trị tài sản ngày càng tăng theo thời gian sở hữu, không thể phân bổ một lần vào thu nhập cho thuê.
Để thực hiện hiệu quả việc thu thuế người cho thuê căn hộ, nhà ở, cơ quan thuế cần tăng cường công tác tuyên truyền để cộng đồng người cho thuê và người thuê hiểu rõ quyền và nghĩa vụ thuế của mình. Từ đó, họ hỗ trợ cơ quan thuế thực hiện tốt công tác quản lý thuế trên địa bàn.
Mặt khác, cần phát huy sự chủ động, tích cực của chính quyền địa phương trong công tác quản lý thuế. Các tổ chức chính quyền như UBND, hội đồng tư vấn thuế cấp xã, phường; lực lượng công an, ban quản trị chung cư… cũng cần được huy động hỗ trợ cơ quan thuế trong việc thu thuế cho thuê căn hộ, nhà ở. Cơ quan quản lý thuế cũng có thể xem xét sử dụng lực lượng đại lý thuế để đồng hành trong công tác hướng dẫn người cho thuê căn hộ, nhà ở kê khai và nộp thuế.
Người đầu tư nhà cho thuê lo lắng
Một doanh nghiệp chuyên hoạt động trong lĩnh vực nhà, tòa nhà văn phòng cho thuê cho rằng nếu áp dụng việc đánh thuê vào các căn hộ, nhà cá nhân sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động này trong tương lai. Bởi lâu nay người cho thuê luôn xem đó là khoản đầu tư đã bị đóng nhiều thứ chi phí, nguồn thu cũng không quá lớn, chỉ xem như một phần tiết kiệm. Nếu phải đóng thuế thì buộc họ sẽ tăng giá thuê để bù vào. Đặc biệt, người phải chịu thuế nặng nề nhất đó là những người đầu tư các tòa nhà lớn để cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ… Bởi doanh thu loại hình cho thuê này thường trên 100 triệu đồng/năm. Nếu tính thuế 10%/năm trên tổng nguồn thu, chắc chắn con số mà những người đầu tư vào nhà cho thuê phải đóng sẽ rất lớn.
Do đó, khi áp dụng tính thuế, cơ quan thuế nên hướng đến các chi phí lãi vay, chi phí đầu tư, khấu hao và các yếu tố khác liên quan đến đầu tư để những người có nhà, căn hộ cho thuê không phải tìm cách “lách”, khiến nhà nước không thu được thuế.
Theo ThS – luật sư Nguyễn Đức Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Luật Việt Tín Nghĩa
