Giải mã nguyên nhân sốt đất
Yếu tố tâm lý thị trường đang tác động rõ nét đến hoạt động mua bán BĐS ở thời điểm này. Và theo các chuyên gia trong ngành, đây chính là một trong các căn nguyên khiến giá đất liên tục tăng không kiểm soát và tạo nên những đợt “sóng” ngầm trên thị trường BĐS.
Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, yếu tố tâm lý thị trường đang tác động rõ nét đến hoạt động mua bán BĐS ở thời điểm này. Thông thường cứ sau mỗi dịp Tết Nguyên đán là thời điểm thị trường BĐS nói chung và phân khúc đất nền nói riêng khá sôi động. Các chủ đầu tư và môi giới đua nhau ra hàng, tăng cường các hoạt động quảng cáo tiếp thị khiến thị trường BĐS rôm rả.
Còn theo ông Mai Đức Toàn, Giám đốc khối kinh doanh và đầu tư CNT, ngoài nguyên nhân về quy hoạch, hạ tầng và thổi giá của môi giới BĐS thì tâm lý nôn nóng, đầu tư theo hiệu ứng đám đông là lý do bùng lên những đợt sốt đất.
“Tôi cho rằng, đón đầu quy hoạch ở những điểm tiềm năng này là không sai. Bởi lẽ khi có dự án, BĐS khu vực này sẽ có nhiều lợi thế để phát triển. Tuy nhiên nhà đầu tư phải thật tỉnh táo trước khi giao dịch, không để dẫn dắt bởi chiêu trò thổi giá của môi giới và đầu tư theo tâm lý đám đông. Nhà đầu tư cần phải tính được giá BĐS tại khu vực sốt đất tăng tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý, tương xứng với giá trị ở thời điểm hiện tại, kiểm tra kỹ pháp lý trước khi quyết định giao dịch”, ông Toàn cảnh báo.
Ngoài ra, theo ông Toàn, nguyên nhân khiến giá đất tăng bất thường là do có sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ, nắm bắt thông tin quy hoạch trước, dùng tài chính nhiều đi thu gom quỹ đất, hoặc lập hội đi gom đất. Tiếp theo họ sẽ sử dụng hệ thống sales, cò đất để tăng cường hoạt động mua bán, giao dịch. Thậm chí họ còn chi rất nhiều tiền cho việc quảng cáo về tiềm năng tăng giá của địa phương, làm cho các nhà đầu tư trên cả nước chú ý, đổ xô về tìm mua, qua một thời gian ngắn, giá đất đã được đẩy lên nhiều lần.
Theo ông Toàn, một điều khá nguy hiểm là yếu tố chính dẫn đến sốt đất đều ở dưới dạng thông tin, chủ trương. Khi vừa được tung ra giá đã sốt.
“Không tự nhiên đất sốt giá. Mỗi địa phương có biến động mạnh về đất đều liên quan đến thông tin quy hoạch làm sân bay, làm dự án hoặc đón nhà đầu tư lớn về. Từ đó kéo theo tâm lý nôn nóng, đầu tư theo đám đông của một nhóm NĐT, người mua trên thị trường”, ông Toàn nhấn mạnh.
Theo đại diện Colliers Việt Nam, các thông tin từ nguồn chính xác để không bị tác động tâm lý bởi hiệu ứng đám đông. Theo đó, người mua cần kiểm tra thông tin bất động sản cần mua như pháp lý dự án, chủ đầu tư, quy hoạch đã phê duyệt, các thuật ngữ pháp lý trong hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc giữ chỗ; kiểm tra thông tin và khảo sát kỹ nơi BĐS tọa lạc. Đồng thời, người mua cần nắm rõ khả năng tài chính của mình để dự phòng rủi ro, tính toán khả năng trả nợ lãi và gốc khi không bán kịp. Nhà đầu tư cũng nên tính đến các phương án dự phòng nếu BĐS không bán được thì có thể tạo ra thu nhập hay không để nhằm phần nào hỗ trợ việc trả nợ nếu dùng đòn bẩy tài chính.
Hệ lụy không nhỏ!
Bà Kim Ngọc, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cho rằng, sốt đất có thể dẫn đến những hệ lụy khó lường. Cụ thể, nợ xấu tăng và xáo trộn đời sống kinh tế – xã hội của cả khu vực. Giá đất liên tục tăng cao khiến người có nhu cầu thật sự không có khả năng mua để ở, dẫn đến nguy cơ đổ vỡ thị trường BĐS. Khi nhà đầu tư không kịp bán nhanh sẽ bị chôn vốn hoặc mất vốn. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, nhà đầu tư còn chịu áp lực lãi vay và trả gốc dẫn đến nguy cơ mất khả năng trả nợ và khoản vay của họ thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi số tiền cho vay.
Đồng thời, sốt đất là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, tạo ra nhiều rủi ro pháp lý về quyền sử dụng đất khi phân lô bán trái phép, tranh chấp giao dịch mua bán, các chủ đầu tư nhỏ lẻ không đủ điều kiện phát triển dự án (chủ đầu tư “ma”).
Ngoài ra, sốt đất làm mất cân bằng quy hoạch sử dụng đất, để lại những khu đất bỏ hoang, thành phố ma (không người sống).
Còn theo ông Mai Đức Toàn, đã có quá nhiều bài học nhãn tiền về hệ lụy của các cơn sốt đất cục bộ không chỉ ở vi mô (là cá nhân chủ đất, nhà đầu tư) mà còn ở vĩ mô (nền kinh tế, xã hội) tại khu vực.
Hệ lụy từ những cơn sốt đất ở là khiến giá đất tăng ảo tại khu vực đó, người dân địa phương không thể yên tâm canh tác, sản xuất. Người có nhu cầu thực không thể đủ tiền để mua được nhà, đất vì giá bị đẩy lên quá cao. Trong khi đó, các nhà đầu tư sẽ không thoát được nhanh sẽ bị mắc cạn, nếu dùng đòn bẩy tài chính thì họ sẽ phải gồng mình trả nợ hàng tháng. Trường hợp không trả được thì khoản vay của họ biến thành nợ xấu, ngân hàng cũng rất khó để thu hồi nhanh số tiền này.
Không chỉ các nhà đầu tư cá nhân khốn đốn, với doanh nghiệp, những cơn sốt đất cũng khiến họ lao đao khi khó tiếp cận quỹ đất, bởi giá bị thổi cao và không ngừng thiết lập mặt bằng giá mới. Khi giá đã quá cao thì các doanh nghiệp cũng không mặn mà với quỹ đất tại địa phương đó.
Chưa kể, khi giá đất lên quá cao so với thực tế, người mua cũng e dè dẫn đến tình trạng ế ẩm, thị trường bất động sản “đóng băng”. Giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người nghèo, người có thu nhập thấp không mua được nhà ở.Việc này sẽ dẫn đến tình trạng ngày càng nhiều nhà, đất hoang hóa vì không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên và nguồn lực của xã hội.
Giá đất tăng cũng làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng gây khó khăn hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ.
Tình trạng sốt đất cũng là một phần nguyên nhân dẫn đến việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, những dự án “ma” cũng được nước ăn theo để tung ra thị trường. Điều này khiến nhiều người mua đất sập bẫy, mất nguồn tài sản lớn và gây khó khăn trong việc quản lý của các cơ quan chức năng địa phương.
