Đâu là thủ phạm làm sốt đất, sốt giá nhà?
Theo nhận định từ các chuyên gia, kể từ năm 2017, thị trường bất động sản lặp đi lặp lại nhiều đợt sốt đất, nhất là cơn sốt đất xảy ra liên tiếp trên diện rộng hiện nay, gây ra nhiều hệ quả tiêu cực, làm mất cơ hội tạo lập nhà ở của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư, ảnh hưởng đến an sinh và trật tự xã hội.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) thủ phạm chính của các đợt sốt đất, sốt giá nhà, sốt giá đất nền là giới “đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương” thực hiện các thủ đoạn tung tin đồn thổi, làm giá – thổi giá, lợi dụng “tâm lý đám đông – hám lợi”, cài “chim mồi” giao dịch mua bán giả tạo và thừa cơ hội “đục nước béo cò”, trục lợi bất chính và trong một số trường hợp đã có sự móc nối, tiếp tay, “chống lưng” của cán bộ cơ sở.
“Khi cơn sốt đất xẹp xuống, nhiều nhà đầu tư cá nhân lướt sóng theo đám đông do thiếu vốn phải vay với lãi suất cao, lại không có đủ thông tin và kỹ năng, nên đã sập bẫy, bị thua lỗ nặng nề, thậm chí lâm vào cảnh nợ nần chồng chất, “trắng tay”. Nhiều khu đất trở thành hoang hóa. Giá đất ở một số địa phương bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.
Thực tế cho thấy, tại TP.HCM, trước thông tin Sở Nội vụ TP.HCM đề xuất chuyển 5 huyện thành quận, trong đó, huyện Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021 – 2025. Tương tự, huyện Củ Chi, Cần Giờ sẽ thực hiện trong giai đoạn 2025 – 2030.
Tuy đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành TP.HCM lên quận mới chỉ là bước chuẩn bị, thế nhưng thông tin này ngay lập tức đã tác động đến giá nhà đất tại các khu vực nói trên khiến giá đất tại những khu vực bất ngờ được đẩy lên làm náo loạn thị trường một thời gian, rồi sau đó lại nguội lạnh.
Tương tự, “cơn sốt đất” xảy ra tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, sau khi có thông tin khu vực này sắp quy hoạch để xây dựng sân bay Téc-Ních với diện tích lên tới 500 ha, giới đầu cơ, cò đất… ở nhiều nơi đã “ồ ạt”đổ lên Bình Phước và biến nhiều khu vực tại các xã An Khương, Tân Lợi thuộc huyện Hớn Quản trở thành “chảo lửa sốt đất”.
Bên cạnh tình trạng sốt đất, còn có tình trạng giá nhà tăng vọt, mà nguyên nhân chủ yếu là do sụt giảm mạnh nguồn cung dự án nhà ở, thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là rất thiếu căn hộ có giá vừa túi tiền (tầm trên dưới 35 triệu đồng/m2; giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 2 tỷ đồng), hoặc nhà ở thương mại giá thấp (tầm 20-25 triệu đồng/m2; giá căn hộ 2 phòng ngủ khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng), nhất là rất thiếu loại căn hộ nhà ở xã hội.
Nói về vấn đề này, Chủ tịch HoREA cho rằng, tình trạng thiếu hụt nguồn cung, do các dự án nhà ở không được phê duyệt do bị “ách tắc” thủ tục đầu tư xây dựng, vô hình chung đã tạo lợi thế cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở “áp đảo” thị trường, “áp đặt” được giá bán và đạt lợi nhuận rất cao, thậm chí là “siêu lợi nhuận”.
“Nguyên nhân chính dẫn đến ách tắc nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở trong 5 năm qua có nguyên nhân bắt nguồn từ một số vướng mắc, xung đột pháp luật và từ công tác thực thi pháp luật tại một số địa phương”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Liều thuốc đặc trị
Trước thực trạng trên, ông Lê Hoàng Châu cho biết, đơn vị đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ xem xét một số giải pháp đặc trị những cơn sốt đất và bình ổn giá nhà, trong đó sử dụng hàng loạt công cụ thuế và ban hành thuế bất động sản như thuế chống đầu tư nhà đất, thuế người sở hữu nhiều nhà đất, thuế người chậm đưa đất vào sử dụng, thuế bất động sản.
Cụ thể, với thuế chống đầu cơ nhà, đất, ông Châu cho rằng cần đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập, để triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng” (vì không còn có thể đạt được mục tiêu lợi nhuận như kỳ vọng), trong trường hợp thị trường bất động sản có dấu hiệu bị đầu cơ, sốt nóng “bong bóng”.
Chủ tịch HoREA cũng đề xuất xem xét, quy định mức thuế suất rất cao nếu bán, chuyển nhượng lại nhà, đất trong năm đầu tiên và giữ mức thuế suất cao trong năm thứ hai, thứ ba. Các trường hợp bán, chuyển nhượng nhà, đất sau khi tạo lập được 3 năm, hoặc chứng minh được nhu cầu bán, chuyển nhượng nhà, đất là chính đáng, thì áp dụng thuế suất bình thường. Như vậy, sắc thuế này sẽ không ảnh hưởng đến người mua nhà để ở, có nhu cầu tạo lập nhà ở thực.
Với thuế người sở hữu nhiều nhà đất, ông Lê Hoàng Châu cho biết, nguyên tắc là người sở hữu nhà đất dùng để ở thì chịu mức thuế thấp nhất. Người sở hữu nhiều nhà đất mà không dùng để ở, hoặc không sử dụng để sản xuất, kinh doanh, thì chịu mức thuế suất lũy tiến tùy theo số lượng nhà đất sở hữu. Trong trường hợp thị trường bất động sản bị đầu cơ, thì có thể áp dụng thuế suất rất cao để triệt tiêu ý chí đầu cơ.
Đáng chú ý, ông Châu cũng đề xuất ban hành “thuế bất động sản”, vì hiện nay, người sở hữu nhà chưa phải nộp thuế tài sản nhà ở, mà mới chỉ phải nộp “thuế sử dụng đất phi nông nghiệp”, trong đó có “đất ở” với thuế suất đối với “đất ở” trong hạn mức là 0,03% bảng giá đất, nên mức nộp thuế rất thấp, gần như không đáng kể…
Bên cạnh việc đề xuất các giải pháp về công cụ thuế, Chủ tịch HoREA còn đề nghị xem xét nâng lãi suất tái cấp vốn, tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, giảm ngay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn nhằm cắt “cơn sốt”, “bong bóng” bất động sản. Tuy nhiên, việc này cần thực hiện trên cơ sở nghiên cứu, tham khảo kinh nghiệm của việc áp dụng các giải pháp chính sách tiền tệ – tín dụng vào những thời điểm sốt đất trước đây để tránh tình trạng “đóng băng” thị trường bất động sản đột ngột.
Trong khi đó, đưa ra giải pháp về vấn đề này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills cho rằng, trong nỗ lực kiểm soát sốt đất, nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng, thứ nhất, là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.
Thứ hai, là đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản.
“Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết. Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, với việc họ tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường. Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán”, bà Hằng cho hay.
