Dù đã có không ít cảnh báo mang tính chất pháp lý được nhiều cơ quan chức năng cũng như chính quyền các địa phương đưa ra. Song hiện tượng “sốt đất” vẫn liên tục lặp đi lặp lại, ảnh hưởng tiêu cực tới phát triển kinh tế xã hội. Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội đã bày tỏ góc nhìn đa chiều với phóng viên Vneconomy xoay quanh tình trạng này.
Trong thời gian gần đây, giá đất nền tăng đột biến ở nhiều địa phương, theo Savills, nguyên nhân là do đâu?
Với các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thì là có cơ sở để giá đất tăng. Còn các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không không có cơ sở thực sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất. Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội
Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá, như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây.
Dưới góc nhìn của đơn vị tiếp thị, quản lý bất động sản quốc tế, Savills có cho rằng giá đất tăng cao sẽ ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam?
Khi các nhà đầu tư nước ngoài đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản tại Việt Nam, họ sẽ dành thời gian để quan sát và đánh giá thực tế, thông qua các hoạt động thẩm định giá cụ thể.
Hoạt động mua đi bán lại các giao dịch thì không thể đánh giá được con số tăng về giá đất, mà phải dựa trên số liệu giao dịch của các dự án trước đây đang triển khai với giá bán và tốc độ bán xác định. Vậy nên khi triển khai và dự kiến giới thiệu dự án trong tương lai, thì nhà đầu tư sẽ cân nhắc về nguồn cung của thị trường tại thời điểm đó là bao nhiêu. Bản thân các nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá Việt Nam là thị trường tiềm năng. Đặc biệt là tại Hà Nội và các khu vực xung quanh còn quỹ đất rất lớn chưa được khai thác. Trong khi đó, các nhà đầu tư nước ngoài lại có thế mạnh lớn trong việc phát triển quần thể dự án, cung cấp tất cả các dịch vụ tiện ích bên cạnh căn hộ dùng để bán.
Hiện tượng tăng giá đất vừa qua có thể khoanh vùng trong các giao dịch giữa các cá nhân và không ảnh hưởng quá nhiều tới quyết định của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Để ngăn chặn tình trạng tăng giá đất bất thường cũng như “đầu cơ” bất động sản, nhiều người đề xuất cần siết chặt tín dụng bất động sản. Ông nghĩ sao về đề xuất này?
Việc siết tín dụng có thể được xem là một biện pháp để kiểm soát tình trạng đầu cơ lướt sóng. Khi nền kinh tế của Việt Nam đang đạt tăng trưởng dương thì các biện pháp đưa ra cần được xem xét cẩn thận. Bởi khi được áp dụng trên diện rộng, chúng chắc chắn tạo ra hiệu ứng với độ trễ nhất định.
Chúng tôi nhận thấy các dự án có được hỗ trợ về tín dụng của ngân hàng thì thường là nhóm dự án đã có nguồn hàng nhất định. Tại Hà Nội, các chỉ số về kinh tế hiện nay vẫn ở ngưỡng an toàn. Trong điều kiện hiện nay, các biện pháp vẫn cần đi từ cấp độ cảnh báo cho đến ngăn chặn hẳn sốt đất, nhằm hướng đến mục tiêu thị trường bền vững, ổn định. Do đây là quyết định không chỉ tác động riêng tới lĩnh vực bất động sản mà còn liên quan đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác.
Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia. Việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn.
Vậy, về lâu dài, để hạn chế những “cơn sốt đất”, theo ông, Nhà nước cần áp dụng những biến pháp gì?
Trong nỗ lực kiểm soát “sốt đất”, Nhà nước có thể cân nhắc tới hai yếu tố quan trọng:
Thứ nhất, là công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước.
Thứ hai, là đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản. Cụ thể, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư tung bán sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải có những chế tài chặt chẽ, buộc phía chủ đầu tư hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia. Việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích. Trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.
Vì thực tế cho thấy, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ. Họ có thể tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường. Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường. Giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.
Ở một số nước như Anh hay Hồng Kông, các môi giới phải được cấp bằng cấp để hoạt động trong lĩnh vực này. Vấn đề quan trọng không nằm ở riêng mỗi chính sách, bởi thị trường cũng cần được đảm bảo ổn định về cung cầu. Vấn đề là các chính sách cần làm rõ được việc bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư, song song với việc đảm bảo tránh lạm phát và làm tốt việc kiểm duyệt giá nhà đất. Hoạt động thẩm định giá đất, những người làm công tác định giá đất cũng nên có bằng cấp nhất định (hoặc có tiêu chuẩn quốc tế) và có kinh nghiệm dày dặn.
