Chia sẻ trên trang Facebook cá nhân, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Đại Phúc Land đã có những nhận định về vấn đề “Phát triển các dự án mới, khu đô thị mới làm sao để thu hút dân cư về ở?”.
Bà Hương cho biết, đây là câu hỏi do Ban tổ chức Tạp chí Nhà đầu tư/Nhadautu.vn đã đặt ra cho mình tại hội thảo “Nhận diện lực đẩy phát triển thị trường bất động sản vùng TP.HCM mở rộng năm 2021” diễn ra sáng 16/4 vừa qua. Tuy nhiên vì thời lượng có hạn nên có nhiều điểm bà chưa nói hết ý trực tiếp tại hội thảo nên thông qua trang Facebook cá nhân để chia sẻ sâu thêm một chút về bài toán khó này.
“Phát triển các dự án mới, khu đô thị mới làm sao để thu hút dân cư về ở?, đây là một trong những vấn đề nan giải nhất của nhà đầu tư khi phát triển dự án. Làm dự án xong mà đìu hiu, không có người về ở thì không khác gì dự án ‘ma’, thành phố ‘ma’. Điều này sẽ gây nên lãng phí nguồn lực rất lớn trong xã hội khi sản phẩm không đi vào cuộc sống và tạo ra giá trị cho người sử dụng”, Tổng giám đốc Đại Phúc Land chia sẻ.
Theo đó, để giải quyết bài toán khó nói trên, bà Nguyễn Hương đã đưa ra 5 ý kiến.
Thứ nhất là đúng địa điểm, bài toán chọn địa điểm rất quan trọng đối với việc phát triển dự án. Địa điểm đúng phải đảm bảo các yếu tố phù hợp quy hoạch sử dụng đất của địa phương theo chiến lược phát triển chung của thành phố và khu vực.
Trong đó có 2 chiến lược chọn địa địa điểm phát triển khu dân cư, đô thị mới. Một là theo chiến lược vết dầu loang tức phát triển dần liền kề với các khu vực dân cư hiện hữu. Các quận ngoại thành là một trong những địa điểm phù hợp để lựa chọn như quận 9 (cũ), Nhà Bè, Bình Chánh…
Hai là theo hạ tầng giao thông kết nối, thường sẽ cách các khu dân cư hiện hữu từ 10-15km trong khoảng thời gian di chuyển khoảng 45-60 phút là ổn. Nếu hạ tầng giao thông tốt có thể nâng lên khoảng cách 20-25km. Chọn các quỹ đất dọc theo tuyến metro, tuyến cao tốc, các tuyến đường vành đai, các cầu kết nối qua sông…là lựa chọn lý tưởng.
Điểm lưu ý là cần tính toán kỹ thời gian các tuyến giao thông hoàn thiện và đi vào khai thác để chọn điểm rơi phát triển dự án. Tránh trường hợp đón đầu quá xa đến 5-7 năm sau khi dự án đã hoàn thành mà đường giao thông vẫn chưa xong thì không thể giải quyết bài toán đi lại cho cư dân.
Thứ hai đúng nhu cầu, phát triển khu đô thị mới phải dựa trên động lực phát triển của địa phương tức phải hướng tới đối tượng mua ở thực hoặc đầu tư cho thuê dài hạn. Dự án phải thu hút được người dân địa phương hoặc người lao động trên địa bàn về ở thì mới thành công trong việc lấp đầy dự án.
Một trong những bài học nhãn tiền của thành phố mới Nhơn Trạch cách đây hơn 15 năm là có đến 90% người mua là nhà đầu tư ở Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh lân cận. Chính vì vậy sau khi bàn giao sản phẩm không có người về ở mà chỉ ôm tài sản để đó chờ lên giá. Phải có tỷ lệ an toàn cho người tiêu dùng thực tại địa phương và vùng phụ cận với tỉ lệ 30-50%. Nếu F1 không đạt thì F2 cũng phải hướng tới đối tượng này.
Thứ ba đi song hành với các chiến lược phát triển khác của địa phương và khu vực, việc phát triển khu đô thị cần phải đi cùng với chiến lược phát triển khác của địa phương như khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trung tâm giáo dục, trung tâm hành chính, khu vui chơi giải trí … Đây là yếu tố quan trọng để tạo công ăn việc làm, thu hút người lao động và thu hút cư dân về ở, thúc đẩy hệ sinh thái đi kèm phát triển.
Thứ tư đầy đủ tiện ích, cần phân kỳ đầu tư hợp lý và phát triển hạ tầng giao thông đi cùng với các tiện ích nội khu nhằm phục vụ cư dân về ở. Hơn 80% dự án ở vùng ven chỉ dừng lại ở việc phân lô, bán nền. Chủ đầu tư ít quan tâm đến việc xây dựng và phát triển các tiện ích theo cam kết trong quy hoạch và như vậy rất khó để cư dân về ở trong môi trường không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu như trường học, bệnh viện, khu mua sắm hay đảm bảo an ninh cho gia đình …
Thứ năm đúng chủ đầu tư, chọn đúng nhà đầu tư là một trong những yếu tố rất quan trọng quyết định sự thành công của dự án. Chỉ có những chủ đầu tư có thương hiệu, có uy tín và đủ tiềm lực mới có khả năng phát triển dự án một cách chuyên nghiệp, đúng cam kết, tạo nên một khu đô thị hoàn chỉnh, đáng sống dành cho cư dân. Đây chính là yếu tố tạo nên sự tin tưởng và hấp lực thu hút cư dân về ở.
Những dự án do các chủ đầu tư thương hiệu dẫn đầu luôn có tỷ lệ lấp đầy và thu hút cư dân về ở cao nhờ hệ sinh thái được tạo lập nhanh chóng và đầy đủ phục vụ cư dân ngay trong những giai đoạn đầu phát triển.
