Tại chương trình giao lưu trực tuyến “Phân lô bán nền: “Quản hay cấm” được báo Dân Trí tổ chức vào sáng nay (7/4), các chuyên gia cho biết trong giai đoạn vừa qua, đất nền dự án luôn là phân khúc có sự phát triển mạnh mẽ và có mức độ tăng trưởng hàng đầu trên thị trường bất động sản Việt Nam. Với các chủ đầu tư, việc thực hiện dự án phân lô bán nền thường mang lại hiệu quả tài chính tốt hơn, giúp rút ngắn thời gian thu hồi vốn hơn so với việc thực hiện đồng thời cả khâu xây nhà để bán.
Tuy nhiên việc phát triển dự án phân lô bán nền đôi khi được đánh giá là không phát huy tối đa hiệu quả sử dụng đất. Thậm chí, khi phát triển ồ ạt phân lô bán nền có thể dẫn đến tình trạng cạn kiệt quỹ đất, hết vốn cho đầu tư phát triển trong tương lai. Phần lớn dự án phân lô bán nền chủ yếu được mua với mục đích đầu cơ, không đưa vào sử dụng làm lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội. Thời gian qua, phân lô bán nền tràn lan ở nhiều địa phương, có tình trạng nhiều dự án lừa đảo, vi phạm nghiêm trọng, gây hệ quả lớn. Hàng loạt các vụ lừa đảo phân lô bán nền bị phanh phui.
Bàn về vấn đề này bà Hoàng Thị Vân Anh Vụ trưởng Vụ Chính sách pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết thuật ngữ phân lô bán nền (PLBN) là cách thức pháp luật quy định được phép thực hiện trong các dự án nhà ở thương mại. Trong các dự án đó, nhà đầu tư chỉ cần đầu tư hạ tầng, không cần nhà. Việc quản lý PLBN không phải hiện nay mới đặt ra, mà đã có từ năm 2003 trong luật, nhưng hiện nay có mở hơn. Theo luật năm 2013 của chính phủ có mở hơn 2003. Tuy nhiên, PLBN vẫn phải có trong quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.
“PLBN cũng có ưu điểm, nhà nước cũng mở ra các khu vực cho phép để phù hợp với nhu cầu của người dân. Tất nhiên, việc xây dựng phải theo thiết kế, quy hoạch của cơ quan nhà nước. Mặc dù Nhà nước cho PLBN nhưng có tình trạng phân lô chuyển nhượng rồi xây dựng không đồng bộ. Bộ Xây dựng có cho thời gian xây dựng, nhưng nhiều nơi xây vẫn chưa đồng bộ”, bà Vân Anh cho biết.
“Về sử dụng đất, đất đai có hạn, nếu cứ PLBN thì về mặt lâu dài sẽ không đảm bảo. Đó là điểm chúng ta cần quản để có đô thị hoặc nông thôn có cảnh quan đẹp”, đại diện Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định.
Cũng theo bà Vân Anh: “Bước chuyển của luật từ 2003 sang 2013, thời điểm thi hành luật 2003, nghị định 181 cấm hoàn toàn PLBN ở khu vực đô thị và khu vực phát triển quy hoạch đô thị. Nhưng 2 năm sau, nghị định 17 lại có mở ra ở khu vực thị trấn và nông thôn cho phép PLBN. Khi Quốc hội thảo luận 2013, điều 194 vẫn quy định, trong các dự án phát triển về nhà ở, đất ở vẫn mở ra hình thức cho PLBN. Bởi nhu cầu thị hiếu và khả năng tiếp cận của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp”.
Tuy nhiên, theo bà Vân Anh Chính phủ quy định vẫn có phạm vi phải quản, quản theo hướng quy định các khu vực được PLBN và giao cho các UBND cấp tỉnh xem xét các dự án cụ thể để quyết định dự án nào được thực hiện PLBN. Trong nghị định 11 về quản lý đô thị, một số dự án Bộ Xây dựng còn có ý kiến trước khi UBND tỉnh quyết. Như vậy, hình thức PLBN có mở để thúc đẩy thị trường cho người thu nhập thấp, trung bình tiếp cận. Song, cần phải quản các đô thị đặc biệt, dự án tại các trục đường có quản lý về đô thị.
Mặc dù có quy định, nhưng vẫn có các bất cập trên thực tiễn, do đó cần phải có cách tiếp cận lâu dài liên quan tới đầu tư để thị trường BĐS lành mạnh. Cần nghiên cứu quản như thế nào, quản ở đâu để mang lại hiệu quả là câu chuyện cần nghiên cứu trong thời gian tới.
