Thị trường bất động sản thời gian vừa qua có tín hiệu khởi sắc khi 3 bộ Luật quan trọng của thị trường chính thức được Quốc Hội thống nhất có hiệu lực sớm hơn 6 tháng kể từ 1/8/2024. Trong khi thị trường bất động sản chỉ sôi động co cụm tại Hà Nội thì các địa phương khác vẫn khá im ắng. Giữa bối cảnh doanh nghiệp BĐS còn nhiều khó khăn, nhà đầu tư vẫn đang “mắc kẹt” tại các thị trường tỉnh thì mới đây đề xuất đánh thuế căn nhà thứ 2 đã nhận được nhiều quan điểm trái chiều.
Thực tế, việc đánh thuế căn nhà thứ hai không phải đề xuất mới, mà đã được đề cập từ năm 2009, song vì nhiều nguyên nhân chưa thể luật hóa cho đến khi chính thức được đưa vào Nghị quyết số 18-NQ/TW ban hành tháng 6/2022 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuy nhiên, quá trình triển khai xây dựng các quy định/chính sách điều tiết thị trường đất đai, cụ thể là thông qua đánh thuế bổ sung với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất từ bất động sản thứ hai trở lên gặp nhiều trở ngại.
Cụ thể, nhiều chuyên gia lo ngại việc áp thuế nhà đất nếu không tính toán kỹ, đánh cào bằng có thể tạo ra hiệu ứng ngược, làm giá nhà tăng thêm, người dân có thu nhập thấp, thu nhập trung bình sẽ khó tiếp cận nhà ở hơn.
“Phải khẳng định mục tiêu đánh thuế nhà và quyền sử dụng đất là để tăng thu ngân sách. Còn những ý kiến cho rằng đánh thuế với nhà, quyền sử dụng đất là để góp phần ngăn chặn đầu cơ, theo tôi, là không đúng bản chất.
Luật sư Trương Thanh Đức – Công ty luật ANVI
Luật sư Trương Thanh Đức, Công ty luật ANVI cho rằng đừng cho rằng các nước họ đã áp dụng thuế tài sản hay thuế bất động sản lâu rồi, Việt Nam cũng cần phải theo thông lệ quốc tế. Trong thực tế, đối với đất, người dân phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp từ bao năm nay. Nếu muốn đánh thuế đối với nhà, trước hết cần rà soát các chính sách thuế đối với nhà và đất. Đặc biệt là phải có cơ sở dữ liệu về nhà đất để cơ quan quản lý có thông tin căn nhà này do ai sở hữu. “Trong thực tế, ngay tại Hà Nội, nhiều nhà còn đang bị loạn cả số, nói gì đến quản lý thuế”, ông Đức cho hay.
“Phải khẳng định mục tiêu đánh thuế nhà và quyền sử dụng đất là để tăng thu ngân sách. Còn những ý kiến cho rằng đánh thuế với nhà, quyền sử dụng đất là để góp phần ngăn chặn đầu cơ, theo tôi, là không đúng bản chất. Trong nền kinh tế thị trường, đầu cơ là tốt. Thị trường phải sôi động, có người mua, người bán. Vấn đề là cung cầu và thị trường quyết định”, ông Đức nhấn mạnh.
Khi không thể biết được mỗi người có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế chỉ làm méo mó hơn thị trường bất động sản, khiến nhà đất khan hiếm hàng hơn và người có thu nhập trung bình, dưới trung bình khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.
TS. Lê Đăng Doanh – Nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương
Ở một khía cạnh khác, TS Lê Đăng Doanh, Nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương cũng cho rằng cần tính toán đánh thuế có làm tăng giá nhà thuê hay không, bởi người đi thuê nhà ở VN phần lớn là công nhân, lao động tự do, sinh viên… Bất động sản là một lĩnh vực rất phức tạp, nên khi đánh thuế cần xem xét một cách toàn diện, thận trọng, tránh đưa ra thuế xa rời thực tế làm người dân thất vọng, không đáp ứng được mong đợi.
Muốn đánh được thuế tài sản trước mắt cần phải kiểm soát được giao dịch bất động sản. Đến bao giờ vẫn còn tình trạng sang tay nhà đất không qua ngân hàng, sàn giao dịch bất động sản…, việc đánh thuế tài sản là vô cùng khó khăn vì không thể chứng minh được họ có bao nhiêu tài sản để đánh thuế. Khi không thể biết được mỗi người có bao nhiêu bất động sản, việc đánh thuế chỉ làm méo mó hơn thị trường bất động sản, khiến nhà đất khan hiếm hàng hơn và người có thu nhập trung bình, dưới trung bình khó có cơ hội tiếp cận nhà ở.
Đánh thuế bất động sản “không đồng nghĩa” với việc chặn được đầu cơ, giá nhà tăng phi mã.
PSG.TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, ở một số quốc gia phát triển, đánh thuế bất động sản “không đồng nghĩa” với việc chặn được đầu cơ, giá nhà tăng phi mã. Ví dụ tại Singapore, thuế tài sản ở mức cao, tuy nhiên khi cung không đủ cầu thì giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng.
Phân tích cụ thể, ông Thịnh cho hay, công cụ thuế có tính 2 mặt. Tùy từng thị trường cụ thể mà công cụ này sẽ tác động tốt hoặc tác động cản trở tới sự phát triển của thị trường đó. Singapore là một quốc gia đất chật người đông trong khi nguồn cung bất động sản rất hạn chế, dẫn đến việc cứ có sản phẩm bất động sản tung ra thị trường thì ắt sẽ tăng giá. Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng. “Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản càng tăng”, ông Thịnh khẳng định.
Cũng theo vị giáo sư này, phải sử dụng công cụ thuế để kích thích thị trường phát triển minh bạch, đúng đắn, chứ không nên trở thành một rào cản đối với sự phát triển của thị trường bất động sản”, ông Thịnh nhấn mạnh và cho rằng, đánh thuế bất động sản chỉ là một trong nhiều biện pháp giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và bền vững. Biện pháp tối ưu nhất là cần đẩy mạnh quá trình số hóa và xây dựng kho cơ sở dữ liệu về đất đai cũng như dữ liệu về giá trị tài sản là bất động sản.
Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản càng tăng
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh – Chuyên gia kinh tế
Một góc độ khác, nhiều người đang sở hữu căn nhà thứ hai cho rằng, mua một mảnh đất đã là nộp thuế thu nhập cá nhân, nộp thuế đất đầy đủ, chưa kể còn tạo công ăn việc làm cho môi giới, tạo điều kiện giúp người bán đất kiếm được tiền, bơm tiền lại vào nền kinh tế… Khi xây nhà trên mảnh đất đó, nghĩa là nhà đầu tư đã đóng góp cho ngành xây dựng, giúp tiêu thụ sắt, thép, gỗ, nội thất…
Thêm vào đó, bất động sản không chỉ là nơi để ở, mà còn đóng vai trò là đầu vào của các hoạt động kinh tế. Ví dụ, với người sản xuất – kinh doanh, ngoài bất động sản thứ nhất là nhà xưởng, cửa hàng…, thì họ đều phải sở hữu hoặc đi thuê bất động sản thứ hai để ở. Việc áp thuế bất động sản thứ hai trong trường hợp này vô hình trung khiến giá hàng hóa họ bán ra phải cộng thêm mức thuế hàng năm và cuối cùng, bên gánh chịu chính là người tiêu dùng.
Nhìn ra ngoài, Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược. Cụ thể, cuối năm 2017, Trung Quốc đưa ra chủ trương “nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ”. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô…chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60-85% giá trị căn hộ, căn thứ 3 đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ 2 trở đi…
Ngoài ra, 2 thành phố Bắc Kinh và Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà. Thành phố Đường Sơn, phía Đông Bắc Trung Quốc quy định, bất kỳ ai mua nhà đều phải nắm giữ tài sản này trong ít nhất 3,5 năm…
Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại khi cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài nhiều năm đã làm “bốc hơi” khoảng 18 nghìn tỷ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, lấy đi 18 triệu việc làm, kéo niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép đi xuống thì Trung Quốc phải tung gói giải cứu thị trường bất động sản lớn chưa từng thấy, chính thức nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ hai.
Trung Quốc tung gói giải cứu thị trường bất động sản lớn chưa từng thấy, chính thức nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ hai
Cụ thể, phát biểu tại buổi họp báo ngày 24/9, Thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) Pan Gongsheng cho biết nước này sẽ giảm chi phí đi vay đối với số nợ vay thế chấp mua nhà trị giá 5.300 tỷ USD và nới lỏng hạn chế đối với những người mua căn nhà thứ hai. Được biết, tỷ lệ trả trước khi mua căn nhà thứ hai sẽ giảm từ 25% xuống còn 15%.
Quay trở lại trong nước, theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, để điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, bao gồm việc giá đất tuân theo quy luật thị trường, việc khơi thông pháp lý, tạo thêm nguồn cung cho thị trường là hết sức quan trọng. Sử dụng cán cân cung – cầu là công cụ kiểm soát giá tốt nhất trên thị trường bất động sản trước khi dùng những công cụ từ chính sách như đánh thuế bất động sản.
